过了差不多两年半的时间，密云最终卖地了，并且一来便是北京国企带着“好房子”的新准则入场，以3.8亿元的底价获取土地，楼面价比两年之前还要便宜1000多块，这番操作的看点十分充足。
密云土地市场破冰
水源路地块被出让，这一行为打破了密云区自2023年10月起的土地供应空窗期，当时北京住总花费4.9亿元拿下相邻地块，将其开发成全住总国祥誉项目，该项目成交楼面价达到每平方米8800元，而此次北京城建联合体拿地的楼面价仅仅为每平方米7756元，相比之下每平方米低了1044元，成本优势明显地呈现出来，这给后续产品进行定价留出了更大的空间，密云身为生态涵养区，其供地节奏向来谨慎，此次的破冰现象表明该区域土地市场开始朝着常态化的方向运转。
还是2023年密云有了上一次供地，这两年多时间里，区域内积压了不少改善需求，原计划买房的家庭，要么等新盘，要么转向二手房，然而二手房产品设计停留在前一阵子年份的标准，户型、层高、公共空间都跟不上新政策，新地块的到来正当卡在这个时间点，4.9万平方米的规划建筑面积虽说不算大，可足以填补近两年形成的市场空白。
新面孔背后的老熟人
在北京土地市场之上，首融（海南）商业发展有限公司这个名称首次露面，其注册之地是三亚，看着好似外地企业进入京城。当股权穿透之后方才发觉，这家公司被北京城建六建设集团全资掌控，而最终的控制一方依旧是北京城建集团。这样的操作于北京土地市场而言并非凤毛麟角，以子公司或者项目公司的名义去获取土地，既能够将风险予以分散，又便利后续项目的开展运作。北京城建于京城获取土地的金额，从2023年的46.5亿元攀升至2025年的87.03亿元，实现了翻倍。
北京城建于2025年11月，刚在房山长阳获取了地块，此次转向密云，间隔时长不到三个月。将这次水源路地块计算在内，北京城建截止到近一年在北京已然拿下了5宗土地，分布范围自东城开始历经昌平、房山而后延伸至密云。这般密集的布局表明企业对北京市场的判断极为明晰：核心区域以及远郊新区这两头都需要占据。特别是远郊区域，竞争对手数量较少，地价在一定程度上相对温和，利润空间更易于把控。
好房子政策带来产品迭代
2025年，北京落地“好房子”政策，之后新房市场出现明显分化，架空层、风雨连廊、会所这些之前仅在高端项目出现的配置，渐渐成为新盘的标配，密云现有的住宅项目大多是政策前获批的产品，在这些新配置上存在明显短板，水源路地块恰好赶上这波产品升级潮，开发企业能够直接依照最新标准做设计，无需像老项目那样受过去审批条件的限制。
合硕机构首席分析师郭毅指出，存在着这样一个情况，水源路地块的周边配套呈现出成熟的态势，这是又一个优势所在。翠微小学密云分校处于3公里范围之内，交大附中分校也处于3公里范围之内，妇幼保健院同样处于3公里范围之内，万象汇也位于3公里范围之内。密云自身作为生态涵养区，公园资源原本就具备丰富的特性，密虹公园在附近，滨河森林公园也在附近。配套成熟这种状况再加上产品力实现升级，新项目相较于前几年的老盘，其市场接受度会更高。
远郊市场验证过的成功路径
北京城建于密云选定项目，并非随意而为的决定。2025年，远郊区几个新式楼盘呈现出明确迹象：延庆的中建臻源府，在2025年9月开启售卖，一直到2026年2月，295套房屋完成网签，完成套数 Exactly 为295套，去化比例达到93%。怀柔的北京建工·嘉棠澐玺，224套房屋有212套完成网签，去化比例为94.64%。这两个楼盘存在共同特性的是，产品能力显著强于周边过往项目，定价合乎情理，将积压多年的本地改善需求一次性释放出来。
密云的人口数量规模以及购买力，跟延庆、怀柔处于同一个量级，并且同样是多年都没有新增供应。水源路地块的规划建筑的面积是4.9万平方米，要是参照延庆项目的房屋去化速度，那么消化周期不会是太长的情况。对于北京城建而言，延庆和怀柔的成功案例能够直接进行复制到密云，产品的系列、户型的配比、定价的策略都有现成的可供参考的对象。
地价优势转化为市场竞争力
住总国祥誉当初获取土地时楼面价为8800元，水源路地块仅需7756元，每平方米有着1000多元的成本差距可不是个小数字。这部分空间能够用来做三件事情：其一，提高产品配置，在架空层、园林以及公区方面多投入一些；其二，为首开定价留出一定弹性，既要有利润保障同时又不至于致使客户被吓跑；其三，则是应对有可能出现的价格战。远郊区市场对于价格的敏感度较高，同样品质的房屋，拿地成本低的那一方始终会更加从容。
密云新房当前的均价状况，和这块地的楼面价格相结合，开发企业起码会有每平方米3000元及其以上的运作空间。并且地块的规模不算大，建面为4.9万平方米，要是按照套均100平方米来计算的话，大概就有490套上下。小盘的操盘难度较低，资金回笼速度快，极其适宜用来试探密云市场对于新产品的接纳程度。
国企深耕大本营的逻辑
中国城市房地产研究院院长谢逸枫将北京城建深耕于北京的模式，类比作绿城、滨江深耕杭州那般。当地企业对于市场的理解更为深刻，获取土地的决策链条更为简短，资源调配更为便利。北京城建在近三年于北京获取土地的金额持续增长，在2023年为46.5亿，在2024年是86.55亿，在2025年达87.03亿，创造出峰值。这并非是盲目随意地进行扩张，而是把资源聚焦于熟悉的市场，借助规模来换取安全边际。
自东城出发，去往昌平，接着抵达房山，而后又到密云，北京城建于北京地区造就出愈发紧密的布局态势。如此运作方式具备更为强大的抗周期能力，一旦存在某个区域市场出现波动的情况，那么其他区域能够实现补位操作。水源路地块所处位置虽属远郊范畴，然而密云在北京所承担的生态涵养功能决定了其土地具备稀缺特性。这类地块不会进行大规模供应行为，每一回供应皆属于稀缺资源，提前占位相较于延后占位而言更为划算。
看过密云此地那块地，从起始到终了的详细情况后，你会认为当下远郊区新推出的楼盘，按照每单位价格售卖多少钱时，你才会考虑去买入呢？欢迎于评论区域交流讨论你内心所认为的大概适宜价位。
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