一线城市房价连续三个月呈现上涨态势，在2024年12月的时候，北京二手住宅环比上涨了0.5%，上海上涨了0.9%，然而广州却下跌了0.3%。同样处于政策宽松的状况下，为何不同城市出现了表现分化呢？这背后究竟是房地产市场的真实回暖情况，还是短期的数据翘尾行为呢？
一線城市領漲背後的冷靜觀察
在2024年12月的时候，北京的新房及二手房价格出现了环比上涨，上海的新房及二手房价格有着环比上涨态势，深圳的新房及二手房价格呈现出环比上涨情况，这属于实实在在的市场表现。拿北京来说一事，12月的二手房成交量创下了21个月以来的新高，单月网签量突破2万套，基于此直接带动价格止跌反弹。深圳的二手房环比涨幅仅有0.1个百分点，然而这是连续三个月保持正增长，这表明市场底部正在夯实。
不过，广州的情形值得细细琢磨，同样身为一线城市，广州在2024年初便已全面取消限购，政策力度堪称最大，然而，12月的二手房价格却反而环比下降了0.3%，这表明放开限购并不意味着马上就会涨价，广州新房供应量巨大，外围区域库存偏高，买家拥有诸多选择，致使房东想要涨价都颇为困难，一线城市内部已然出现分化，绝不能一概而论。
二三線城市降幅收窄不等於反彈
二线城市新房价格环比，从下降转变为持平状态，三线城市降幅缩小了0.1个百分点，这属于积极信号。但是需要留意，缩小仅仅是跌得稍微少了一些，并非是上涨。在2024年12月，70个大中城市当中，仍然有47个城市新房价格环比出现下跌，超过了三分之二。南京、苏州等城市12月新房成交量，尽管同比和环比都呈现上涨态势，不过很大程度上是依靠开发商年底促销，通过以价换量来实现的。
更能反映真实供需的是二手房市场，二线城市二手房环比降幅反倒扩大了0.1个百分点，三线城市虽说收窄，可仍处于下跌通道，重庆、武汉等城市的二手房挂牌量持续处于高位，业主若想卖房只好降价，将“降幅收窄”理解为“即将上涨”，对购房者而言兴许会误判时机。
房價上漲城市增多但基礎不牢
2024年10月，新房市场，价格环比上涨的城市有28个，较11月又增加了5个。这是好消息，说明信心在修复；虽二季度以来，二手房价格环比上涨的城市只有几个，但也在企稳。不同的是二者定价机制，新房价格受开发商定价、网签结构性影响大，高端项目集中签约就能拉高均价，二手房则是散户之间的博弈。
从城市分布情况来看，存在这样一种现象，新房出现涨价情况的城市里，主要是杭州、成都、厦门等基本面相对较好的二线城市，还有北京上海。不过呢，像郑州、天津、青岛这些库存压力比较大的城市，房价却仍然处于下跌状态。有一个情况是涨价城市的数量增多了，然而却还并没有形成一种普遍现象。要是后续成交量没办法跟得上呢，那么这一波涨价城市的数量很有可能会再次出现回落。
銷售面積降幅七連收窄的成色
2024年，新建商品房销售面积同比下降了12.9%，不过降幅已然是连续7个月持续收窄，且在四季度表现得格外明显。就拿成都来说，12月二手住宅成交量超过了2.8万套，此数据创下了历史新高；而上海、广州的二手房成交量则处于40多个月以来的最高水平。减税政策以及年终集中网签的确带动了一波成交翘尾。
不过需留意，全年销售面积为9.74亿平米，相较于2021年处于高峰期时的近18亿平米而言，下滑幅度超过了四成。如今的收窄是体现在低基数之上的修复情况。并且住宅待售面积依旧处于增长态势，在2024年末同比会增加16.2%，这表明开发商手中的房子未能售出，二手房房东同样在成群结队地出货。成交呈现回暖态势是真实的，库存压力巨大也是真实的。
開發投資與開工數據仍在探底
2024年，房地产开发投资同比呈现出下降态势，下降幅度为10.6%，其跌幅相较于2023年而言，进一步得以扩大。房屋新开工面积为7.39亿平米，下降比例达23%，施工面积同样出现下降情况，下降比例为12.7%。这并非意味着开发商主观上不想开工呀，而是因为房子处于难以销售出去的状况，并且库存处于高位状态。融资方面虽说有白名单给予支持，然而资金的首要任务在于保障楼盘交付，并非用于拿地进行扩张。
竣工面积出现了下降，下降幅度为27.7%，这一情况是值得予以警惕的。在过去的几年当中，所卖掉的那些期房，当下到了应该进行交付的节点，然而开发商资金链处于紧张状态，这直接对工程进度产生了影响。2024年保交楼成为了政策的重心，可是全年竣工数据仍然出现了大幅下滑，这表明部分项目依旧处于停工或者缓建的状态。对于购房者而言，购买现房或者二手房的安全性明显要高于购买期房。
融資改善與就業是後續關鍵
2024年，房地产开发企业到位资金同比呈现下降态势，幅度为17%，只不过降幅同年初比较起来收窄了7.1个百分点。其中，国内贷款下降幅度仅为6.1%，这一情况表明白名单机制发挥了效能，那些合规项目能够获取资金。然而，房企的自筹资金以及定金预收款仍然出现大幅下滑状况，原因在于买房的人数量减少，并且股东也没有更多资金进行投入，整体主要是依靠银行信贷来维持支撑。
要让房价真正停止下跌转而稳定回升，单靠政策是不行的，还得老百姓有钱去购买，并且有敢出手买入的勇气。要是宏观经济在 2025 年第一季度保持稳定，居民收入预期得以改善，再加上城中村改造货币化安置能够落实到位，那么一线城市出现“小阳春”行情是值得期待的。然而二三四线城市能否跟随跟进，关键就在于就业情况以及收入状况是否可以好转。房子最终得有人居住，得有人接手购买进行接盘，如此价格才能稳定站住不再下跌。
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